Presiden Joko Widodo telah resmi menunjuk daerah Kalimantan Timur sebagai Ibukota Republik Indonesia yang baru. Daerah Kabupaten Penajam Panser Utara dan Kabupaten Kutai Kartanegara dianggap ideal sebagai Ibu Kota Republik Indonesia yang baru. Hal ini diputuskan pada tahun 2019. Terdapat beberapa alasan yang mendasar dalam pemindahan ibukota baru. Berikut penjelasannya :
Alasan Pemindahan Ibu Kota Baru
-
Pemerataan Ekonomi Daerah
Salah satu alasan pemindahan Ibu Kota adalah untuk pemerataan ekonomi. Hal ini menjadi alasan utama mengapa pemindahan ibukota baru begitu penting. Saat ini, aktivitas perekonomian secara umum masih terpusat di Ibu Kota DKI Jakarta dan Pulau Jawa. Pemindahan ibu kota ini diharapkan dapat mendorong pertumbuhan ekonomi di luar Pulau Jawa.
Hal ini dapat dilihat berdasarkan data di Badan Pusat Statistik (BPS) tahun 2018, dimana Pendapatan Domestik Bruto (PDB) di Pulau Jawa sebesar 58,49 persen. Dari angka tersebut, sebesar 20,85 persen didapatkan dari aktivitas perekonomian di Jabodetabek.
Hal ini sangat berbeda jauh dengan perolehan Pendapatan Domestik Bruto (PDB) Pulau lain seperti Pulau Sumatera sebesar 21,66 persen, Pulau Kalimantan sebesar 8,2 persen, Pulau Sulawesi sebesar 6,11 persen, Pulau Bali dan Nusa Tenggara sebesar 3,11 persen dan Pulau Maluku serta Pulau Papua sebesar 2,43 persen.
Berkembangnya perekonomian di Pulau Jawa menyebabkan banyak orang di berbagai daerah untuk merantau ke Pulau Jawa untuk mendapatkan pekerjaan serta berbisnis. Hal tersebut mengakibatkan ketimpangan bagi pulau - pulau serta daerah - daerah di luar Pulau Jawa. Tentu saja hal ini bukanlah hal yang bagus bagi perekonomian nasional.
Banyak sekali potensi bisnis dan investasi di daerah-daerah yang begitu potensial, namun tidak berjalan sebagaimana mestinya, karena adanya java-sentris. Tentu saja ketimpangan ini harus segera diatasi untuk mendorong perekonomian di daerah. Untuk itulah Pemerintah Indonesia begitu serius untuk melakukan pemindahan ibukota ke Kalimantan Timur agar berada di tengah-tengah Negara Kesatuan Republik Indonesia (NKRI).
-
Penduduk Pulau Jawa Sangat Padat
Pulau jawa memiliki banyak sejarah terbentuknya negara Republik Indonesia. Dimulai dari sejarah Kerajaan - kerajaan besar yang berpusat di pulau jawa, kerajaan Hindu-Buddha, Kesultanan Islam, pemerintahan kolonialisme hingga pergerakan kemerdekaan Indonesia, bisa dikatakan dari pulau jawa terkonsentrasi kemajuan pembangunan Indonesia, jadi bukan tidak mungkin pulau jawa adalah pulau paling padat penduduknya sampai saat ini karena seiring dengan perkembangan infrastruktur, ekonomi, dan teknologi. Data dari Survei Penduduk Antar Sensus (SUPAS) 2015, dari proyeksi penduduk Indonesia (2015-2045), jumlah penduduk Indonesia pada tahun 2019 ada sebanyak 266,91 juta jiwa, dimana dari jumlah tersebut sekitar 150 juta jiwa atau sebesar 56% berada di pulau Jawa, jauh berbeda dengan presentasi pulau-pulau lainnya seperti Sumatera sebesar 21,78%, Sulawesi 7,33 %, Kalimantan 6,05% dan penyebaran penduduk di Bali dan Nusa Tenggara yang mencapai 5,56%.
-
Konversi Lahan Jawa Terlalu Dominan
Berdasarkan hasil dari KLHS Bappenas 2019, konversi lahan paling besar didominasi pulau jawa, lahan terbangun di pulau Jawa mencapai lima kali lipat dari Kalimantan, konversi lahan pertanian menjadi kawasan non-pertanian di tengah berkembangnya kebutuhan untuk infrastruktur, industri, dan perumahan.
Kebutuhan air bersih di Ibukota DKI Jakarta menurut Kementerian Energi dan Sumber Daya Mineral (ESDM) diperkirakan mencapai 846 juta meter kubik per tahun, jika dibandingkan dengan pelayanan air bersih dari PDAM yang hanya bisa mencapai 62 persen masih sangatlah jauh dari kecukupan sehingga sisa kebutuhan air bersih diambil dari air tanah. Namun hal ini menambah resiko baru dari pengambilan air tanah secara berlebihan, terjadinya penurunan muka air tanah yg juga menyebabkan terjadinya penurunan tanah dan intrusi air laut yaitu pergerakan air asin ke sumber air tawar yang dapat mencemari sumber air minum.
Peluang Investasi Properti Ibu Kota Baru
-
Pembangunan Proyek Infrastruktur
Sebagai ibu kota baru, tentu saja terdapat banyak sekali pembangunan yang digencarkan oleh pemerintah. Hal tersebut tentu saja menjadi angin segar bagi pasar properti khususnya di Kalimantan Timur dan sekitarnya. Pada setiap pembangunan proyek properti tentu saja membutuhkan banyak kontraktor dan banyak bahan baku.
Hal ini akan membuat Anda yang memiliki usaha di bidang infrastruktur bisa membuka peluang usaha ke daerah lokasi kota baru. Kesempatan emas ini bisa melebarkan bisnis Anda ke daerah-daerah tempat lokasi proyek-proyek strategis nasional.
Selain itu, Anda sebagai pengusaha yang memproduksi bahan baku untuk pembangunan juga bisa melebarkan usaha ke daerah tempat lokasi ibu kota dibangun. Bahan baku atau bahan bangunan seperti besi beton, besi baja, semen, batu alam dan bahan bangunan lain juga akan mengalami peningkatan demand. Hal ini bisa menjadi sebuah peluang emas bagi bisnis bahan bangunan.
Berkembangnya sebuah Ibu Kota baru juga dapat menjadikan sebuah peluang bagi Anda yang berbisnis properti. Harga tanah di lokasi pembangunan ibu kota baru akan mengalami peningkatan pesat. Untuk itu, banyak developer yang melakukan pengembangan kawasan residensial di sekitar lokasi pengembangan kota baru.
Prospek investasi properti yang diprediksi akan menguntungkan disana adalah rumah, apartemen dan tanah kavling. Sudah mulai banyak developer yang telah mulai melakukan riset pasar dan mulai melakukan pembangunan di lokasi pembangunan ibukota baru di Kalimantan Selatan. Pastikan Anda membeli properti berupa rumah, apartemen dan tanah kavling karena diprediksi akan laris manis.
Rumah untuk kelas ekonomi menengah ke bawah diprediksi akan dominan menguasai pasar properti di Ibu Kota Baru. Sebaiknya, Anda melakukan investasi properti untuk kelas menengah saja. Hal ini dikarenakan properti kelas menengah lebih diminati akibat harganya yang terjangkau dengan kualitas bangunan serta lokasi yang bagus. Selain itu, banyaknya masyarakat kelas ekonomi menengah ke bawah di Indonesia, menyebabkan tingginya demand properti untuk kelas menengah ke bawah. Jadi, harganya lebih sustainable.
Sementara properti kelas ekonomi menengah ke atas diprediksi tetap memiliki demand tetapi tidak setinggi properti menengah. Hal tersebut menyebabkan harga yang kurang sustainable untuk jangka panjang. Pembangunan properti kelas menengah ke atas juga tidak terlalu menjadi prioritas terkecuali pembangunan kota baru sudah lebih merata sehingga banyak pengusaha dan/atau pejabat yang ingin memiliki properti mewah yang selangkah dengan tempat kerja di Ibu Kota baru.
-
Banyaknya Lapangan Pekerjaan
Banyaknya proyek infrastruktur dan pengembangan properti di Ibu Kota Baru diprediksi akan meningkatkan banyaknya lapangan pekerjaan. Hal ini akan menjadi peluang baru bagi Anda yang ingin mencari pekerjaan. Begitu padatnya Kota Jakarta yang tidak diiringi dengan bertambahnya lapangan pekerjaan membuat semakin rendahnya penyerapan tenaga kerja usia produktif.
Tentu saja, salah satu prioritas pemerintah memindahkan Ibu Kota adalah untuk melakukan pemerataan ekonomi. Supaya orang-orang yang berada di daerah dapat merasakan kemajuan ekonomi yang sama dengan kemajuan ekonomi di Pulau Jawa, khususnya di Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi (Jabodetabek). Hal ini juga akan membuat arus transmigrasi lebih sehat, mengingat tingginya arus transmigrasi dari daerah ke Pulau Jawa khususnya ke DKI Jakarta tanpa adanya peningkatan peluang lapangan pekerjaan.
Hal-hal yang harus diperhatikan
-
Jangan Melakukan Spekulasi
Spekulasi didefinisikan sebagai tindakan yang melibatkan pencetakan profit dari fluktuasi harga. Tindakan ini sangat beresiko tinggi karena spekulasi melakukan perhitungang - perhitungan hanya berdasarkan metode analisa bersifat dugaan, naluri, dan intuisi. Dalam rencana pemindahan ibukota baru tentu saja ada banyak perencanaan pembangunan properti di atas lahan kosong, tidak ada jaminan sertifikat, kondisi alam yang belum diketahui dan sebagainya. Pemilihan lokasi yang dirasa strategis akan menjadi tantangan tersendiri bagi para investor karena harus melakukan perhitungan yang tepat sebelum mengambil keputusan sehingga tidak seperti membeli kucing dalam karung.
-
Jangan Cepat Mengambil Keputusan Investasi
Meskipun potensi investasi properti di Kalimantan Timur sebagai Ibu Kota Baru begitu menarik, ada baiknya agar Anda tetap melakukan riset pasar dan riset potensi investasi terlebih dahulu. Penting bagi Anda yang ingin membeli properti, khususnya di wilayah Panser Utara dan Kutai Kartanegara, untuk tetap melakukan riset yang Kalimantan Timur sebagai Ibu Kota Baru. Hal ini agar Anda tidak menyesal dikemudian hari karena dasar dari sebuah investasi properti berdasarkan kata orang, Fear of Missing Out (FOMO) atau trend sementara. Pastikan Anda tetap melakukan riset pasar untuk melakukan penilaian risiko terhadap investasi properti yang Anda lakukan, khususnya di daerah baru yang belum pernah Anda lakukan sebelumnya.
-
Pemindahan Ibu Kota Menyebabkan Supply Properti Meningkat
Pemindahan Ibu Kota tentu saja akan membuat kota tersebut berkembang karena ada begitu banyak pembangunan, baik pembangunan infrastruktur maupun pengembangan kawasan komersial serta kawasan residensial. Hal ini akan membuat peningkatan supply properti baik di daerah Ibu Kota baru maupun di Ibu Kota lama. Mengapa demikian?
Pada Ibu Kota baru tentu saja pembangunan properti akan semakin gencar. Hal ini tentu saja akan meningkatkan supply properti yang begitu dahsyat. Supply tersebut harus tetap diperhatikan agar tidak terjadi over supply tanpa diiringi dengan peningkatan demand. Tentu saja oversupply properti sangatlah tidak baik karena akan menurunkan harga properti.
-
Pemindahan Ibu Kota Menyebabkan Supply Office Space Meningkat
Disisi lain, Pemerintah juga akan melakukan migrasi ke Ibu Kota Baru. Sehingga banyak sekali gedung-gedung pemerintahan yang dialihfungsikan menjadi gedung perkantoran. Terdapat sebuah rencana dimana Pemerintah akan akan menyewakan gedung pemerintahan yang kosong untuk dijadikan kawasan perkantoran.
Hal tersebut memang menjadi sebuah hal yang baik, ketimbang membiarkan gedung-gedung tersebut menjadi kosong terbengkalai. Akan tetapi, di sisi lain tentu saja akan mengakibatkan supply atau pasokan gedung perkantoran menjadi sangat banyak. Padahal di DKI Jakarta telah banyak gedung perkantoran berdiri dan tingkat penyerapan pemakaian gedung (tingkat occupancy) yang rendah.
Perlu diwaspadai bahwa peningkatan supply, bila tidak tidak diiringi dengan peningkatan demand akan merusak harga jual maupun harga sewa properti, baik pada kawasan residensial maupun kawasan komersial.
Diprediksi, akan ada banyak sekali warga di Ibu Kota Jakarta yang akan pindah ke Ibu Kota Baru. Mereka yang diprediksi akan pindah ke Ibu Kota Baru terkhusus bagi warga negara yang yang bekerja di Perusahaan Badan Usaha Milik Negara (BUMN), Sektor Pemerintahan, PNS serta pihak swasta yang memutuskan untuk membuka kantor di ibu kota baru karena dekatnya resources atau barang dan jasa yang diperjual-belikan.
Perbandingan Investasi di Ibu Kota Baru vs DKI Jakarta
-
Investasi Properti di Ibu Kota Jakarta Lebih Pasti
Investasi di Ibu Kota Baru memang begitu menggiurkan, tetapi belum tentu menjanjikan. Investasi properti di Jakarta memang merupakan hal yang lebih pasti karena harga pasaran per meter persegi yang sudah jelas dan transparan, bahkan dengan mudah dapat dilihat secara online.
-
Ibu Kota Baru Butuh Waktu Lama
Butuh waktu yang panjang bagi sebuah ibukota baru untuk bisa berkembang layaknya Ibu Kota Jakarta saat ini. Faktor yang mempengaruhi sangat banyak dimulai dari kondisi iklim, topografi, dan tanpa mengabaikan kelestarian satwa - satwa endemik yang berada di kalimantan yang akan terpengaruh dengan kondisi yang akan berubah, para pendatang diharuskan beradaptasi dan waktu pengembangan yang begitu panjang akan mengakibatkan situasi tak pasti (uncertainty). Hal ini harus menjadi pertimbangan bagi Anda yang ingin mendapatkan keuntungan dari adanya investasi di Kalimantan Timur sebagai Ibu Kota Baru.
-
Kenaikan Properti di Ibu Kota Baru Lebih Tinggi
Secara garis besar dan juga melalui perhitungan diatas kertas, tentu saja daerah yang sedang menjadi fokus pemerintah dalam pengembangannya akan mengalami peningkatan tajam. Bagi Anda seorang investor yang memiliki kecenderungan investasi yang high risk and high gain, maka investasi properti di Ibu Kota baru sangat cocok.
Dapat dikatakan bahwa market properti di DKI Jakarta sudah jenuh. Kenaikannya sudah begitu lambat dan stabil serta mudah diprediksi. Ditambah lagi dengan adanya pandemi global, mengakibatkan sektor properti menjadi lebih lesu dari beberapa tahun sebelumnya. Namun, Anda tidak perlu khawatir, karena dengan adanya kebijakan Pajak Properti 0 Persen, maka diharapkan sektor properti akan kembali bangkit seperti sedia kala.
Untuk itu, sudah saatnya anda mulai kembali investasi di sektor properti dengan adanya insentif pajak 0 persen dari pemerintah. Dengan adanya pajak 0 persen dan DP 0 persen, anda bisa memanfaatkan momentum terbaik ini. Kesempatan tidak akan datang dua kali dan pengambilan keputusan yang terbaik berasal dari kolaborasi hebat bersama yang terbaik. Anda dapat mengkonsultasikan perihal investasi properti kepada agen properti yang terbaik dan terpercaya di Indonesia.
Ray White adalah agen properti terbaik dan terpercaya di Indonesia, sejak berdiri 24 tahun yang lalu, Ray White secara konsisten mendapatkan penghargaan paling bergengsi seperti Top Brand Awards selama 8 tahun berturut-turut, membuktikan konsistensi dan dedikasi Ray White dalam penyedia solusi dalam ruang lingkup properti bersama agen -agen properti terpercaya kami, dengan data-data terupdate dan pelayanan terbaik kepada anda, client kami yang berharga.
Ray White, Your Property Solution!
Sumber : CNBC, Kompas, Rumah, Wikipedia, Freepik.
Share
