Kos-kosan merupakan kata yang tidak asing bagi telinga kita, bila ditinjau dari definisi nya, kos-kosan dapat diartikan sebagai ruangan kamar yang disewakan. Bagi mereka yang merantau dan bekerja serta hidup jauh dari kampung halaman, memilih untuk tinggal di kos-kosan adalah pilihan yang dinilai tepat, karena tergolong tempat tinggal yang termurah untuk disewa dimulai dari kalangan mahasiswa atau pun karyawan yang belum berkeluarga.
Ditinjau dari potensi bisnis nya, kos-kosan merupakan lahan bisnis yang menjanjikan, dapat menjadi passive income bagi pemilik bangunan nya karena selalu ada pemasukkan uang setiap bulannya dari penyewa, dan apabila dijual pun unit kos-kosan akan jauh lebih mahal daripada bangunan rumah biasa.
Bagi anda yang tertarik untuk memulai bisnis ini, kenali terlebih dahulu tips bagaimana memulai bisnis kos-kosan, dimulai dari keuntungan dan strategi pemasarannya.
Membangun kos-kosan
Kos-kosan atau dengan nama lainnya adalah indekos, memang cukup populer menjadi hunian saat ini di kota-kota besar yang padat perekonomiannya. Generasi milenial yang tinggal di Jakarta untuk bekerja atau bersekolah lebih memilih untuk tinggal di kosan daripada di apartemen, Ali Tranghanda sebagai Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch (IPW) menyampaikan bahwa survey tahun 2018 menunjukkan sebanyak 47,4 persen memilih tinggal di kos-kosan lalu 47,1 persen memilih tinggal di apartemen, sedangkan sisanya memilih tinggal bersama saudara atau keluarganya.
Alasannya adalah milenial lebih merasa nyaman dengan unit bangunan yang lantainya sedikit, apalagi saat ini kaum milenial masih lebih aktif untuk bersosialisasi satu sama lain, pilihan untuk menyewa dan tinggal di kos-kosan dirasa sangat tepat. Lalu bagaimana memulai bisnis kos-kosan ini?
Hal terutama tentunya memiliki lahan, sudah bisa dipastikan tanpa lahan tidak mungkin ada bangunan yang bisa didirikan bukan? Nah kesiapan lahan beserta segala legalitas akan memudahkan anda untuk melakukan pembangunan nantinya, tetapi harus diperhatikan, jika ingin membangun kos-kosan maka lokasi yang paling baik adalah yang strategis, dekat dengan aktifitas perekonomian, sarana publik seperti rumah sakit dan pendidikan seperti perkantoran, sekolah atau perguruan tinggi, atau setidak-tidaknya dapat dengan mudah mencapai akses transportasi, tidak terlalu jauh dari jalanan utama, karena hal utama yang dipilih penyewa adalah lokasi dapat diakses melalui transportasi, ditambah lagi lokasi yang tidak terlalu bising dan berisik sehingga para penyewa bisa beristirahat dengan nyaman.
Dengan menyesuaikan lahan yang ada, tidak boleh dilupakan bahwa selain bangunan kos-kosan yang akan di bangun nanti harus ada space untuk tempat parkir. Di lain sisi anda harus memperhatikan apakah lokasi nanti apakah rawan banjir atau tidak, tentunya anda bisa melakukan strategi dengan membangun saluran air dan membangun pondasi yang lebih tinggi dari level tanah.
Bangunan tanpa sumber air adalah bangunan yang tidak dapat ditinggali, tentu saja menjurus ke bangunan yang difungsikan dalam aktifitas kehidupan manusia seperti rumah, apartemen, perkantoran dan sebagainya. Tentunya dalam perencanaan awal, misi utama anda adalah menemukan sumber air, kebanyakan di kota besar sumber air ini didapatkan dari penggalian sumur bor, tentu saja anda bisa menggunakan metode ini mengingat jika menggunakan air dari perusahaan air daerah, sudah bisa dipastikan akan memberatkan dalam pembayaran iuran air per bulannya.
Air yang baik pasti akan memenuhi standar-standar kelaikan dan kebersihan, seperti memiliki ph yang standar, tidak berbau, dan tidak berwarna (bening).
Namun karena kualitas tanah juga menentukan kualitas air nya, anda bisa membangun fasilitas tambahan sebagai pusat filter air sehingga anda tidak perlu khawatir lagi.
Mendesain Kos-kosan dan Strategi Pembangunannya
Desain Model Kos-kosan
Pembangunan kos-kosan memiliki perbedaan yang mencolok bila dibandingkan dengan membangun rumah keluarga, salah satunya adalah memiliki banyak ruang kamar dengan model yang sama yang terpisah dengan bangunan utama, atau di atas bangunan pemilik.
Desain dalam pembangunan kos-kosan tentu saja harus disesuaikan dengan budget anda, akan tetapi bila ingin menjadikan kos-kosan sebagai wadah investasi, ada baiknya desainnya jangan dibuat pakem atau tidak dapat dimodifikasi lagi. Maksudnya adalah, pembangunan kos-kosan memang dipengaruhi dengan luas lahan dan dana yang anda miliki, akan tetapi dengan permintaan kos-kosan yang terus bertambah akan menjadi peluang yang besar bagi anda. Bangunlah kos-kosan dengan pondasi khusus bangunan bertingkat, membuat kosan satu lantai memang tidaklah salah, namun dengan adanya pondasi bertingkat, anda sudah tidak usah khawatir lagi jika ingin menambah bangunan lagi di atasnya, ditambah dengan permintaan kos-kosan yang akan semakin bertambah.
Desain kos-kosan yang populer saat ini
Kos-kosan ini bisa dipilih desainnya jika ukuran tanah tidak terlalu luas, namun dengan jumlah ruangan yang cukup bagi para penyewa lainnya. Desain kosan seperti ini yang banyak populer di kota-kota besar karena pemanfaatan lahan tentu saja, namun dengan berbagai variasi, model minimalis paling diminati saat ini untuk bentuk kosan bertingkat, karena selain dengan bentuknya yang sederhana harga sewanya juga tidak terlalu tinggi.
Bentuk kos-kosan ini seperti kontrakan, dibuat seperti bangunan besar yang dibagi menjadi beberapa ruangan yang disekat, namun dengan desain yang sama, dalam pembangunannya pun meminimalisir pengeluaran biaya yang terlalu besar, sepintas terlihat seperti kontrakan pada umumnya tetapi yang membedakan adalah fasilitas yang disediakan.
Pembangunan kos-kosan dengan fasilitas taman cukup langka jika kita temukan di kota-kota besar saat ini karena selain keterbatasan lahan, kebanyakan bagi orang yang bekerja kosan hanyalah tempat istirahat dan tidur, 80 persen aktifitasnya dilakukan di luar kosan. Akan tetapi nilai tambah dari memiliki taman adalah, selain dari mempertahankan penghijauan, para penyewa akan terus merasa fresh setiap harinya, tentu saja tingkat kenyamanan akan bertambah dan membuat mereka bisa tinggal dalam waktu yang lama, ketika day off dan hari libur, para penyewa bisa menghabiskan waktu bersantai di taman, bercengkrama bersama teman ataupun penghuni kosan lainnya. Kos-kosan dengan bentuk taman juga tentu memiliki harga sewa yang cukup tinggi dibandingkan dengan yang tidak, akan tetapi akan selalu ada orang yang mencari situasi yang sejuk apalagi di tengah kota besar yang cukup sesak.
Jenis bangunan kos-kosan seperti ini tergolong unik, Bioclimatic sendiri adalah jenis bangunan yang mengklaim ramah lingkungan, dengan desain arsitektur yang tentunya berbeda dari bangunan biasa, lalu dimanakah perbedaan Bioclimatic dengan bangunan biasa?
Sederhananya, Bioclimatic adalah bentuk bangunan yang memanfaatkan iklim yang ada dengan mengurangi penggunaan energi, misalnya dengan merancang bentuk ventilasi tertentu, untuk aliran angin dan cuaca sejuk, memakai jendela besar, untuk mengurangi penggunaan lampu pada siang hari dan sebagainya. Bioclimatic sendiri memiliki tantangannya sendiri, selain daripada sedikit sekali arsitek yang menggunakan gaya ini, anda harus memikirkan pilihan-pilihan material dalam pembangunannya.
Desain Fasilitas
Setelah menentukan bentuk dari kos-kosan yang akan anda bangun, selanjutnya adalah memikirkan fasilitas yang ada di dalamnya, tentu saja fasilitas akan menentukan harga sewa yang akan anda berikan. Fasilitas yang lazim ditanyakan oleh calon penyewa adalah ada tidaknya kamar mandi/ toilet di dalam kamar, fasilitas dapur, tempat mencuci serta fasilitas untuk menjemur pakaian.
Desain kamar mandi adalah kebutuhan yang paling utama di setiap bangunan kos-kosan, baik itu kamar mandi di setiap unit kamar, maupun kamar mandi yang akan digunakan bersama-sama yang terletak terpisah dengan kamar.
Kamar mandi standar kos-kosan biasanya tidak terlalu besar, menggunakan sistem keran dan ember untuk menampung air sebagai pengganti bak mandi, bisa juga memakai shower untuk kosan jenis menengah ke atas dan sebuah closet. Untuk kamar mandi umum pastikan jumlahnya cukup untuk setiap kamar, minimal dari 10 unit kosan ada 6 kamar mandi yang bisa digunakan bergantian.
Sebagai pemilik bangunan, anda tentu harus mempersiapkan secara matang kemana nanti sumber akhir pembuangan kamar mandi (septic tank dan/atau selokan). Tentunya ketika masih dalam keadaan lahan kosong anda harus memikirkan bagaimana aliran air pembuangan nantinya, disarankan mengalirkan ke selokan jika berasal dari air bekas mandi atau mencuci, dan ke septic tank bila dibuang ke toilet.
Pembuangannya pun haruslah memiliki jarak tertentu dari kamar unit, anda tentu tidak mau penyewa tidak betah karena dia selalu mencium limbah air dari selokan di kamarnya bukan?
Lokasi pembuangan akhir pun harus benar-benar memenuhi standar kesehatan, jarak yang menjadi standar kesehatan antara sumur bor dengan septic tank adalah 10 meter, hal ini pun bukan tanpa alasan karena seperti yang kita ketahui bakteri yang berada di air pembuangan septic tank adalah E-Coli yang memiliki daya tahan hidup selama 3 hari tanpa udara (anaerob).
Dengan kecepatan pergerakan air dalam tanah adalah 3 meter per hari, dalam perhitungannya dalam 3 hari bakteri ini bergerak sejauh 9 meter, sebab itu jarak 10 meter adalah jarak aman untuk menggali pembuangan dari sumur bor, hal ini tentunya tidak susah bagi anda yang membangun di atas lahan kosong tanpa tetangga, namun bila memiliki tetangga, jarak sumur bor dengan lokasi septic tank mereka juga harus diperhatikan.
Desain selanjutnya adalah dapur, jenis kos-kosan yang sebagian besar penyewa nya mahasiswa atau pekerja lebih memilih untuk memasak sendiri makanannya, karena dinilai hemat, namun bagi mereka yang memiliki penghasilan cukup ada tidaknya dapur tidak menjadi masalah, mereka bisa melakukan food delivery, atau makan di warung makan di sekitar kos-kosan.
Peraturan menggunakan dapur pun tidak boleh diabaikan, faktor keamanan yang utama karena menyangkut tentang penggunaan api untuk memasak, bagi anda yang berencana membangun dapur umum di kos-kosan, anda harus memastikan hal berikut
- Sistem exhaust dapur
Sistem ini merupakan pembuangan asap dalam ruangan dapur untuk melancarkan sirkulasi udara saat memasak, tentunya ini bisa diaplikasikan ke dapur dengan ruangan tertutup yang tidak memiliki ventilasi yang cukup.
2. Sink untuk mencuci peralatan
Dapur tentu tanpa sink untuk mencuci peralatan tentunya akan kurang fungsinya, sink sudah menjadi paket yang tak terpisahkan dalam pembuatan dapur.
3. Keamanan dan kebersihan dapur
Untuk standar keamanan dapur diwajibkan memiliki alat pemadam kebakaran fire extinguisher atau biasa disebut Alat Pemadam Api Ringan (APAR) namun alat ini tentu akan sedikit membutuhkan biaya, oleh sebab itu anda bisa menggantinya dengan menyediakan pasir dan kain berbahan tebal seperti kain goni di dekat kompor, tentunya dengan memasang label pengumuman untuk diperhatikan bersama.
Untuk bagian kebersihan, tentunya dapur yang kotor akan menjadi tempat kesukaan kecoa dan tikus, untuk itu dengan memastikan pembuangan limbah dapur yang rutin, serta dengan tidak membiarkan sisa makanan dibiarkan terlalu lama menumpuk.
Ada juga bentuk kos-kosan yang tidak memiliki dapur umum, namun tidak mengizinkan penyewa untuk memasak menggunakan api di dalam kamar dengan alasan keamanan, biasanya disiasati dengan menggunakan kompor listrik atau memakai kompor portable namun memasak di luar kamar.
Fasilitas selanjutnya yang tidak kalah penting adalah fasilitas cuci jemur, walaupun sekarang banyaknya jasa cuci otomatis seperti laundry kebanyakan para penyewa kos-kosan banyak yang masih mencuci pakaian sendiri yang tentu jauh lebih hemat.
Kos-kosan yang memiliki space tersendiri untuk mencuci pakaian sangatlah unik, para penyewa bisa menggunakan waktu liburnya di akhir pekan untuk melakukan cuci jemur pakaian.
Kegiatan ini pun tidak terlepas dari kebutuhan akan air, akan sangat disarankan ketika membuat fasilitas ini penampungan air khusus untuk mencuci ketika dirasa debit air tidak terlalu banyak, hal ini bertujuan untuk menghindari kekurangan air contohnya ada orang yang komplain dia tidak bisa mandi karena airnya tidak keluar, ternyata dipakai untuk mencuci oleh penghuni lain.
Komplain seperti ini bisa dihindari dengan membuat tangki khusus air mencuci, jadi ketika semua orang sudah pergi bekerja dan beraktifitas, cadangan air tetap terisi khusus untuk mencuci, dengan demikian kos-kosan anda pun menjadi tempat yang digemari.
Aspek selanjutnya yang menjadi pendukung adalah tempat menjemur pakaian, ditinjau dari efektifitasnya tempat menjemur haruslah mendapatkan cukup sinar matahari, tidak dihalangi oleh tempat teduh pada jam-jam tertentu seperti bangunan atau pepohonan, kebanyakan tempat menjemur dilakukan di pekarangan rumah, namun bagi kos-kosan bertingkat yang tidak punya halaman, menjemur disiasati dengan meletakkan jemuran di lantai paling atas.
Lalu memastikan, lokasi jemuran itu aman, dekat dalam pengawasan, jauh dari hinggapan hewan-hewan kecil seperti semut, ulat, serangga, kedengarannya sepele memang, tetapi memastikan kenyamanan para penyewa akan menjadi nilai tambah anda, jika seandainya akan ada kenaikan harga pun, mereka tidak akan merasa berat karena fasilitas yang memperhatikan hal-hal detail ini.
Desain Interior
Jika di atas banyak membahas tentang desain eksterior yang menjadi pendukung sebuah kos-kosan maka selanjutnya adalah desain interior yang menjadi tempat tinggal, dan tempat beristirahat, para penyewa kos-kosan tentu mencari kamar yang bersih selain itu memiliki ventilasi yang cukup haruslah diperhatikan, walaupun demikian kebanyakan model dari kos-kosan zaman sekarang, menggunakan AC (Air Conditioner) untuk mengatur suhu di dalam ruangan. Tentu saja dengan tipe seperti ini akan lebih mahal dibandingkan dengan kos-kosan biasa.
Interior dari kos-kosan sendiri pun beragam, standarnya adalah memiliki satu tempat tidur, lemari pakaian, dan meja kecil untuk belajar, dengan demikian para penyewa tidak usah repot-repot untuk memikirkan pembelian furniture karena telah tersedia, namun ada juga kos-kosan yang tidak menyediakan apapun alias kosong sama sekali, tentunya ini juga akan menjadi pilihan anda dalam memilih tipe kosan apa yang anda tawarkan.
Strategi yang terbaik adalah, jika lokasi bangunan kos-kosan anda berada di area yang cukup elit maka, janganlah ragu untuk melakukan investasi dengan membuat kos kosan yang fully furnished, tentunya dengan kualitas perabot yang memadai, maka sudah pasti kos-kosan anda akan menjadi pilihan.
Anda jangan ragu untuk memberikan yang terbaik kepada calon penyewa anda, karena timbal baliknya juga pasti menguntungkan anda, perlu diingat lagi, bisnis kos-kosan begitu menjanjikan saat ini, bila melihat ke masa depan keuntungan-keuntungan dari bisnis ini akan terus berlanjut untuk waktu yang lama.
Anda bisa mempelajari lebih lanjut keuntungan dari bisnis kos-kosan ini, memang awalnya memerlukan biaya yang tidak sedikit, tetapi investasi ini tidaklah mengecewakan, untuk itu dalam perencanaannya anda membutuhkan agen properti terbaik dalam pembelian lahan, informasi tempat - tempat strategis, atau lokasi bangunan yang sudah ada dan siap untuk anda renovasi menjadi lahan bisnis di area ini.
Ray white selalu ada untuk memberikan fasilitas dan bahkan penawaran dengan harga yang terbaik bagi anda, dengan memiliki 175 jumlah cabang yang tersebar di 25 kota di Indonesia, Ray White siap memberikan informasi terupdate mengenai perkembangan properti di Indonesia saat ini, terbukti dengan penghargaan yang diraih selama 8 kali berturut turut dari Top Brand Awards, semakin mempertajam kinerja Ray White untuk para client sekalian, jadi hubungi Ray White sekarang juga untuk solusi dari perencanaan investasi properti anda.
Ray White, Your Properti Guide!
Source : raywhite, rumah, economy, 99, ampl, altaintegra
Share
