Persyaratan Jual Beli Properti

Properti adalah salah satu investasi yang menguntungkan karena harganya yang mengalami apresiasi (menguat) dari waktu ke waktu. Hal ini membuat banyak developer gencar melakukan pengembangan residensial terutama pengembangan rumah tapak dan apartemen. Seiring naiknya harga properti di Indonesia, banyak investor mulai berinvestasi rumah secondary. Rumah secondary adalah rumah yang sudah pernah dimiliki orang lain dan dijual kembali. Artinya, rumah tersebut sudah pernah ditinggali atau dibiarkan kosong begitu saja. Anda harus melakukan beberapa perbaikan dan perawatan agar terlihat seperti rumah baru.

Berbeda halnya dengan rumah primary yang kondisi rumahnya baru dibangun, dan belum pernah dihuni serta belum pernah dimiliki siapapun. Anda dapat memiliki rumah primary dengan cara membeli langsung melalui developer. Persyaratan membeli rumah primary juga lebih mudah dibandingkan membeli rumah secondary. Tentunya harga rumah primary lebih mahal karena ada harga yang harus dibayar untuk sebuah properti dalam kondisi baru.

Kemudahan yang ditawarkan developer untuk membeli rumah primary tidak menyurutkan semangat investor untuk menginvestasikan uangnya di rumah secondary. Nyatanya, banyak investor yang lebih menyukai investasi rumah secondary,  karena harganya yang lebih murah. Apalagi di situasi pandemik seperti sekarang ini, banyak masyarakat yang menjual propertinya dengan harga miring. Bahkan harga yang ditawarkan bisa mencapai 30% dibawah harga pasaran. Jika Anda membeli properti di situasi seperti saat ini, maka Anda akan mendapatkan keuntungan secara otomatis. Sangat menarik, bukan?

Jika Anda tertarik untuk mengambil momentum ini, ada baiknya anda mulai mencari properti secondary yang sesuai dengan kriteria Anda. Anda bisa menghubungi agen properti kepercayaan Anda, untuk memberikan informasi mengenai properti secondary. Membeli properti secondary tidak semudah membeli properti primary.  Ada beberapa persyaratan yang harus dipenuhi.

Syarat Membeli Properti Secondary

1. Kartu Tanda Penduduk (KTP)

Kartu Tanda Penduduk (KTP) adalah salah satu bukti bahwa Anda merupakan Warga Negara Indonesia (WNI). Sebagai WNI Anda berhak untuk memiliki properti di Indonesia. Berbeda dengan Warga Negara Asing (WNA) yang hanya boleh menyewa properti. KTP juga digunakan sebagai bukti bahwa pembeli properti memiliki identitas yang jelas. Sebagai pembeli properti secondary, Anda juga wajib melampirkan fotocopy KTP pribadi dan fotocopy suami/istri jika sudah menikah.

2. Kartu Keluarga (KK).

Anda juga wajib melampirkan fotocopy Kartu Keluarga (KK) dalam transaksi pembelian rumah. Agar proses pembelian rumah berjalan lancar, pastikan data pada KTP dan KK anda tidak mencurigakan. Sebagai contoh, Anda melampirkan fotocopy KTP Anda dan fotocopy KTP suami/istri Anda tetapi data pada KK yang dilampirkan berbeda. Apabila terjadi ketidaksesuaian data, maka Notaris harus mempertimbangkannya terlebih dahulu. Tentu saja proses pembelian properti jadi terhambat.

3. NPWP 

Pembeli wajib menyerahkan fotocopy NPWP. Hal ini agar Direktorat Jenderal Pajak (DJP) dapat melacak harta Anda dan sumbernya. Apabila Anda melakukan deklarasi penambahan aset properti di tahun selanjutnya, maka Anda telah memiliki bukti kuat bahwa Anda benar melakukan pembelian properti secara sah dihadapan notaris. Hal ini dapat meminimalisir hal yang tidak diinginkan perihal laporan kekayaan dan laporan pajak pembeli.

4. Membayar Bea Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Dalam proses pembelian properti secondary, terdapat Bea Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang harus dibayarkan. BPHTB dibutuhkan untuk proses balik nama dari nama penjual ke nama pembeli, agar sah secara hukum bahwa properti tersebut sudah berpindah tangan. Pembeli wajib membayar BPHTB sebesar 5% dari nilai transaksi. Pastikan Anda langsung melakukan BPHTB agar Penjual tidak dapat melakukan klaim kepemilikan atas properti yang sudah dijual.

Pastikan Anda telah menghitung besaran BPHTB sebelum melakukan deal dengan penjual. Jangan sampai harga rumah secondary yang Anda beli melebihi harga rumah primary, karena Anda lupa menghitung besaran BPHTB. Konsultasikan hal ini pada ahlinya. Di tahap ini, peran agen properti sangat dibutuhkan.

5. Surat Persetujuan Pemberian Kredit dari Bank.

         

Ada kabar baik bagi Anda yang akan mengajukan KPR. Bank Indonesia selaku Bank Sentral mengeluarkan peraturan baru yang merevisi besaran Loan to Value yang mengatur besaran Down Payment (DP). Peraturan ini dikeluarkan untuk mendorong momentum pertumbuhan ekonomi di tengah risiko kredit. Dengan adanya peraturan ini, masyarakat yang ingin memiliki properti semakin dimudahkan karena DP (uang muka) yang harus dibayar menjadi lebih terjangkau.

Berdasarkan Peraturan Bank Indonesia Nomor 21/13/PBI/2019 yang berlaku sejak 2 Desember 2019, untuk mengajukan KPR pembelian rumah tapak dengan luas bangunan 21m² - 70m², Anda hanya perlu menyiapkan DP (uang muka) sebesar 5-10%. Sedangkan untuk rumah tapak dengan luas bangunan lebih dari 70m² , DP (uang muka) hanya sebesar 10-15%. Apabila Anda ingin mengajukan KPA untuk apartemen dengan luas bangunan 21m² - 70m², Anda hanya perlu menyiapkan DP sebesar 10%. Sedangkan untuk apartemen dengan luas bangunan lebih dari 70m² , DP yang harus dibayarkan sebesar 10-15%. Apabila apartemen yang akan dibeli memiliki luas bangunan dibawah 21m², Anda hanya cukup menyiapkan DP (uang muka) sebesar 10%.

Dokumen Syarat Pengajuan KPR/KPA

Anda dapat mengajukan KPR/KPA apabila Anda sudah berusia antara 21 tahun dan dibawah 55 tahun dengan melengkapi beberapa dokumen berikut ini:

1. Fotocopy KTP/Paspor/KITAS/KITAP Suami Istri (Jika sudah menikah).
2. Fotocopy Kartu Keluarga.
3. Fotocopy Surat Nikah.
4. Fotocopy
5. Surat Keterangan Penghasilan / Slip Gaji.
6. Fotocopy Rekening Koran 3 bulan terakhir.
7. Fotocopy Credit
8. Fotocopy Tagihan Credit Card 3 bulan terakhir.
9. Fotocopy Surat Izin Usaha / Praktek (jika ada).
10. Fotocopy Akta Perusahaan (jika ada).
11. Fotocopy SHGB/SHM, PBB, IMB dan dokumen lain berkaitan properti yang dibeli.

 

6. Kwitansi Pembayaran Rumah dari Penjual.

Apabila pembeli melakukan pembelian properti secara tunai, maka penjual wajib memberikan tanda bukti berupa kwitansi tanda lunas kepada pembeli. Apabila pembelian secara kredit, penjual tetap harus memberikan kwitansi setelah pihak bank melakukan pelunasan kepada penjual. Kwitansi ini bertujuan untuk melindungi pembeli dari gugatan penjual yang melakukan klaim atas properti yang telah dibeli. Kwitansi ini juga sebagai bukti kuat bahwa penjual dan pembeli telah bersepakat untuk melakukan transaksi jual beli di hadapan Notaris. 

Proses jual beli properti secondary memang tidak mudah. Terdapat banyak sekali persyaratan yang wajib dipenuhi. Untuk itu, Anda jangan melangkah sendiri. Percayakan Ray White sebagai partner Anda. Ray White tidak hanya membantu Anda dalam mencarikan properti secondary yang tepat sesuai kriteria Anda, tetapi Ray White juga membantu Anda hingga proses jual beli ke Notaris selesai.

Jika Anda memiliki budget ekstra dan tidak ingin mengambil pusing dengan banyaknya persyaratan, tidak ada salahnya jika Anda membeli properti primary. Anda hanya perlu menyiapkan :

1. Fotocopy KTP
2. Fotocopy KK
3. Fotocopy NPWP

Dengan menyerahkan ketiga dokumen diatas, selanjutnya Anda harus melakukan pembayaran booking fee ke developer, agar developer dapat mengeluarkan Surat Tanda Pemesanan (STP). Dalam STP dijelaskan secara terperinci mengenai detail cara bayar (Tunai, Cicilan Bertahap atau KPR), jadwal dan jumlah pembayaran, serta detail unit properti yang sudah di booking. Pastikan Anda membayar sesuai dengan jadwal dan jumlah yang disepakati dalam STP dan memberikan bukti pembayarannya ke developer. Semua yang Anda bayarkan dalam STP selanjutnya akan menjadi DP (uang muka) ke developer.

Apabila metode pembayaran yang disepakati adalah tunai, maka biasanya developer akan memberikan waktu untuk pelunasan selama 2 minggu hingga 1 bulan terhitung DP (uang muka) diterima. Jika metode pembayaran yang dipilih adalah cicilan bertahap maka Anda harus membayarkan sejumlah uang yang disepakati setiap bulan selama jangka waktu yang disepakati dengan developer. Namun, apabila Anda memilih metode pembayaran secara KPR/KPA, Anda harus mencari bank yang akan memberi pinjaman dengan menyertakan beberapa dokumen yang telah disebutkan sebelumnya. Jika KPR/KPA Anda telah disetujui oleh Bank, maka selanjutnya Anda harus menandatangani Akad Kredit. 

Seiring berjalannya waktu mungkin saja Anda ingin melepas properti kesayangan Anda karena berbagai alasan, misalnya ingin melakukan upgrade properti yang lebih bagus atau ingin menjualnya karena BU (Butuh Uang) untuk usaha, dsb. Hal ini lumrah dilakukan oleh banyak investor properti. Apabila Anda bertindak sebagai penjual, maka Anda wajib menyiapkan hal di bawah ini.

Dokumen Syarat Penjual Properti

1. Kartu Tanda Penduduk (KTP). 

Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya, Kartu Tanda Penduduk (KTP) adalah salah satu bukti bahwa Anda merupakan Warga Negara Indonesia (WNI). Sebagai WNI maka Anda memiliki hak untuk melakukan transaksi jual beli properti di Indonesia. KTP juga digunakan untuk membuktikan bahwa penjual properti memiliki identitas yang jelas. Anda wajib melampirkan fotocopy KTP pribadi dan fotocopy suami/istri jika sudah menikah.

2. Kartu Keluarga (KK).

Sebagai penjual, Anda wajib melampirkan fotocopy Kartu Keluarga (KK). Hal ini bertujuan untuk membuktikan bahwa data yang tertulis pada KTP sama dengan KK. Pengabsahan identitas penjual bertujuan untuk menghindari masalah administrasi di kemudian hari. Pada beberapa kasus, terdapat pasangan suami istri yang tidak dalam satu KK sehingga butuh pertimbangan khusus oleh Notaris.

3. Akta Nikah (Jika sudah menikah).

Anda wajib melampirkan fotocopy Akta Nikah sebagai kelengkapan administrasi. Suami/istri Anda wajib mengetahui dan menyetujui transaksi jual beli properti yang akan dilakukan. Dengan adanya fotocopy Akta Nikah, maka status pernikahan Anda dianggap sah dan proses jual beli properti dapat dilanjutkan. Ini sebagai syarat, karena pada proses selanjutnya suami/istri Anda wajib menandatangani persetujuan penjualan properti di hadapan notaris dan pembeli properti saat melakukan pengesahan Akta Jual Beli (AJB).

4. Persetujuan Suami/Istri.

Seperti yang telah dijelaskan pada poin sebelumnya, persetujuan suami/istri diperlukan agar tidak ada kesalahpahaman dikemudian hari. Tanpa adanya persetujuan suami/istri maka proses AJB tidak dapat dilakukan karena dianggap berpotensi menimbulkan masalah hukum seperti penggugatan kepemilikan serta masalah perdata atau pidana lainnya seputar harta gono-gini. Persetujuan ini dilakukan dengan cara menandatangani AJB dihadapan Notaris dan pembeli properti. Apabila suami/istri berhalangan pada saat proses AJB, maka wajib melampirkan Surat Pernyataan Persetujuan Jual Beli Properti kepada notaris.

5. Bagaimana Jika Penjual Sudah Bercerai?

Jika penjual telah bercerai dengan suami/istrinya, maka penjual wajib membuktikan Akta Cerai dan Akta Pembagian Harta Bersama. Notaris dapat melanjutkan proses AJB apabila properti tersebut secara resmi merupakan hak dari penjual yang diputuskan oleh pengadilan. Hal ini untuk menghindari permasalahan gugatan atas harta gono-gini dengan mantan suami/istri Anda. Apabila Anda tidak bisa menunjukkan Akta Pembagian Harta Bersama maka AJB tidak dapat dilakukan.

6. SHGB / SHM.

Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) adalah sebuah sertifikat yang menyatakan bahwa Anda memiliki hak untuk menggunakan bangunan tersebut sepenuhnya. SHGB dapat ditingkatkan menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM). Dengan adanya SHM, maka kepemilikan atas properti tersebut sepenuhnya milik Anda dan tidak bisa digugat oleh siapapun. Biasanya, apabila penjual belum meningkatkan menjadi SHM, maka dengan adanya SHGB proses AJB sudah dapat dilakukan. Umumnya developer akan memberikan SHGB kepada pemilik properti yang sudah melakukan pelunasan pembayaran properti sepenuhnya ke developer atau ke bank. Jangan pernah membeli properti tanpa adanya SHGB atau SHM karena Anda tidak memiliki pegangan kuat secara hukum bahwa properti tersebut tidak bermasalah. Resikonya adalah properti tersebut dapat disita sewaktu-waktu. Simak perbedaannya disini.

7. Bukti Pembayaran Pajak Bumi & Bangunan (PBB).

Pada umumnya notaris dan pembeli akan meminta penjual untuk memberikan bukti pembayaran Pajak Bumi & Bangunan (PBB) setidaknya selama 5 tahun terakhir. Apabila terdapat PBB yang belum dibayar maka biasanya Penjual wajib melunasinya terlebih dahulu. Be a smart buyer! Jangan membeli properti yang memiliki tunggakan PBB, karena setelah AJB maka tunggakan PBB tersebut akan ditagihkan kepada pembeli.

8. NPWP

NPWP digunakan agar Direktorat Jenderal Pajak (DJP) dapat melakukan tracking atas harta yang dimiliki. Apabila pada pelaporan pajak tahun selanjutnya, penjual melakukan deklarasi penjualan atas salah satu propertinya, maka proses jual beli properti tersebut dapat dipertanggungjawabkan dihadapan Notaris. Hal ini untuk mengurangi kecurigaan pihak DJP terhadap laporan pajak tahunan penjual. Dengan adanya NPWP, maka Penjual dianggap lebih transparan terhadap transaksi jual beli propertinya.

Pada dasarnya berbagai persyaratan yang telah dijelaskan diatas, berlaku untuk pembelian properti rumah tapak dan apartemen. Artinya, tidak ada perbedaan persyaratan yang berarti. Perbedaan yang mendasar adalah mengenai kondisi propertinya, yakni properti secondary atau properti primary. Pastikan Anda membeli properti yang legalitasnya dapat dipertanggungjawabkan.

Apapun permasalahan Anda mengenai properti, konsultasikan kepada agen properti Ray White. Ray White telah hadir selama 23 tahun dan menjadi agen properti nomor satu di Indonesia. Kami memiliki berbagai pilihan listing properti secondary dan properti primary, baik properti lokal maupun properti luar negeri. Kami siap membantu Anda.

Ray White memberi bukti bukan janji!

Share